A perspectiva de continuidade de alta da Selic, a taxa básica de juros, faz com que os investimentos da renda variável fiquem menos atrativos, já que a renda fixa passa a trazer maior rentabilidade atrelada à segurança característica do produto.
Nesse cenário, os investidores se perguntam se vale a pena investir em fundos imobiliários (os chamados FIIs), e em qual tipo. Os FIIs têm a rentabilidade atrelada aos aluguéis de imóveis físicos (os chamados FIIs de tijolo) ou a juros de títulos imobiliários (os FIIs de papel).
Hoje, a Selic está em 11,75%, mas a perspectiva é de que chegue a 12,25% em 2025, segundo o Boletim Focus, divulgado pelo Banco Central na segunda-feira (25).
Por que investir em FII com a alta da Selic?
Mesmo tendo os rendimentos afetados, ter FII na carteira de investimentos pode ser uma boa estratégia para diversificar o portfólio e garantir uma renda passiva constante, já que muitos FII distribuem rendimentos mensais isentos de Imposto de Renda.
Com a alta da Selic, FII de papel se sobressai
Com a alta da Selic, os aluguéis dos imóveis podem demorar a serem reajustados, enquanto o aumento no custo do crédito imobiliário pode reduzir a demanda por imóveis e impactar na ocupação destes espaços, explica Sidney Lima, analista da Ouro Preto Investimentos.
Isso tudo impacta na rentabilidade dos FIIs de tijolo.
Isso porque o movimento de alta da Selic pode fazer com que as empresas façam uma pausa nos planos de expansão, o que pode tornar as lajes corporativas e espaços comerciais ociosos. Com isso, cai a renda de aluguel, e os rendimentos pagos aos cotistas.
No caso dos FIIs de papel, alguns podem se sobressair no cenário de alta da Selic, especialmente aqueles que têm os rendimentos indexados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) ou ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), ambos diretamente afetados pela alta da Selic.
“Em períodos de juros altos, os FIIs de papel tendem a entregar retornos mais elevados, já que os indexadores acompanham a elevação das taxas”, afirma Lima.
Mas, melhor do que olhar a classe, é estudar o tipo de ativo, afirma Alves.
“O rendimento depende de cada tipo de contrato de imóvel ou dívida de papéis. O que pode mudar isso é a forma de remuneração estabelecida, que pode se beneficiar de cenários como a alta da Selic”, diz.
O especialista afirma que o ideal é sempre diversificar, estudando as recomendações das casas de análise e pulverizando os investimentos em setores diversos.
“Assim, quando um for bem, pode-se colher mais dividendos, e quando um outro for mal, pode ser uma oportunidade de compra, pelo ativo ter ficado potencialmente barato”, afirma.
Além disso, segundo Lima, antes de comprar um FII de papel é preciso analisar a qualidade dos CRIs que compõem a carteira, considerando o risco de crédito dos emissores e a qualidade da gestora que está por trás do fundo.
No início deste ano, a inadimplência de algumas empresas começou a preocupar o mercado e principalmente os investidores de FIIs que investem em CRIs, que são títulos de renda fixa emitidos por securitizadoras, e que representam créditos imobiliários.
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